1、问：民事执行中被执行人产业不足以清偿全部本息的，清偿顺序如何确定，是否适用条约法解释（二）第二十一条划定的债务抵充顺位原则？答: 关于盘算执行还款本息的顺序问题，当事人有约定的按约定，无约定的按法定。当事人在盘算迟延推行加倍利息时，依据最高法院现行司法解释划定，在2014年8月1日以后，被执行人的产业不足以清偿全部债务的，应适用“先本后息”的清偿顺序原则盘算执行付款，即在执行案款不足以清偿全部债务时，应当先支付生效执法文书确定的款项债务，再支付迟延推行期间的债务利息。但若当事人双方告竣调整协议约定先还利息再还本金的，在后续推行历程中，当事人支付部门执行付款时，应根据约定的先扣除利息部门，再扣除本金部门，尚未清偿的本金可以继续盘算逾期利息。
其中此处的 “款项债务”观点与 “全部债务”呼应，需根据一般文义举行解释，即包罗所有支付钱币欠款的义务，因此无论是乞贷本金，还是因乞贷发生的利息，都属于款项债务的领域，亦即此处的“款项债务”包罗一般债务利息。而生效执法文书中确定应当收取的案件受理费、申请保全费、申请执行费、评估费、判定费、通告费、仲裁费等因诉讼或仲裁所支出的用度，则属于用度的领域，不包罗款项债务规模内，在盘算迟延推行利息时要对这些案件受理费等诉讼或者仲裁用度先行扣除。另外，虽然一般债务利息与迟延推行利息都属于“利息”的领域，可是两者在性质、功效等方面都存在重大差异。
因此，在盘算迟延推行利息时，一般债务利息不包罗于基数之内，即一般债务利息不发生迟延推行利息，可是在确定清偿顺序时，一般债务利息应当优先于迟延推行利息即加倍部门债务利息举行归还。对于本金与一般债务利息及用度的清偿顺序，我们认为应当依据条约法解释（二）第20条划定的顺序清偿：债务人除主债务之外还应当支付利息和用度，当其给付不足以清偿全部债务时，而且当事人没有约定的，人民法院应当根据下列顺序抵充：（一）实现债权的有关用度；（二）利息；（三）主债务。【分析依据】参见最高人民法院：《重庆钢铁（团体）有限责任公司、雷州市八达电子公司与重庆钢铁（团体）有限责任公司运输条约纠纷、申请认可与执行法院讯断、仲裁裁决案件执行裁定书》[（2015）执监字第200号]。
依据民事诉讼法第二百五十三条划定，被执行人未按讯断、裁定和其他执法文书指定的期间推行给付款项义务的，应当加倍支付迟延推行期间的债务利息。被执行人未按讯断、裁定和其他执法文书指定的期间推行其他义务的，应当支付迟延推行金。
2009年5月18日之前执法和司法解释无明确划定,2009年5月18日起施行的《最高人民法院关于在执行事情中如何盘算迟延推行期间的债务利息等问题的批复》，该批复第二条划定，执行款不足以偿付全部债务的，应当凭据并还原则按比例清偿执法文书确定的款项债务与迟延推行期间的债务利息，但当事人在执行息争中对清偿顺序尚有约定的除外；2014年8月1日起施行的《最高人民法院关于执行法式中盘算迟延推行期间的债务利息适用执法若干问题的解释》第四条划定，被执行人的产业不足以清偿全部债务的，应当先清偿生效执法文书确定的款项债务，再清偿加倍部门债务利息，但当事人对清偿顺序尚有约定的除外。确立了先本后息的清偿顺序，即在执行案款不足以清偿全部债务时，应当先支付生效执法文书确定的款项债务，再支付迟延推行期间的债务利息。关于“款项债务”的外延分析，参见《最高法院关于执行法式中盘算迟延推行期间的债务利息司法解释的明白与适用》第117页（江必新、刘贵祥主编，人民法院出书社2014年9月版）。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国条约法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十一条 债务人除主债务之外还应当支付利息和用度，当其给付不足以清偿全部债务时，而且当事人没有约定的，人民法院应当根据下列顺序抵充：（一）实现债权的有关用度；（二）利息；（三）主债务。2、问：被执行人下落不明，法院拟拍卖或以物抵债的该被执行人房产，现拍卖前需要腾空房产内产业，能否能在司法拍卖裁定中一并裁定强制其腾出衡宇，并在拍卖通告中送达？答：依据最高法院司法解释划定精神，对于人民法院在民事执行法式中决议拍卖或以物抵债的房产，被执行人应当主动腾出衡宇，人民法院裁定拍卖成交或以物抵债后拒不腾出的，依法强制执行。由于人民法院作出的拍卖裁定和以物抵债裁定书与腾出衡宇的执行通知书均应送达给被执行人，实践中，执行法院为便于操作在司法拍卖裁定书中一并裁定强制被执行人腾出衡宇，并不违反执法划定。
【分析依据】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》第三十条划定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的产业抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的产业移交买受人或者蒙受人。被执行人或者第三人占有拍卖产业应当移交而拒不移交的，强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产业的划定》对被执行人及其所抚养眷属生活所必须的居住衡宇，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第七条划定，对于凌驾被执行人及其所抚养眷属生活所必须的衡宇和生活用品，人民法院凭据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养眷属最低生活尺度所必须的居住衡宇和普通生活必须品后，可予以执行。3、问：建设工程施工条约纠纷讯断的执行中，未竣工验收的工程能否直接裁定拍卖？如果不能，应该如何执行？答：未竣工验收的工程俗称“烂尾楼”，如果其占用规模内的土地使用权属国有出让，该工程系正当建设，只是因资金短缺等因素无法续建，该工程及其占用规模内的土地使用权完全可以执行，只是不能改变土地用途和建设计划；如果“烂尾楼”占用规模内的土地使用权属国有划拨或团体建设用地，该工程系正当建设，只是因资金短缺等因素无法续建，由于该土地使用权执行收到限制，参照划拨土地及团体所有土地方法处置惩罚。如果“烂尾楼”占用规模内的土地使用权属国有出让，该工程虽切合该区域的整体计划，但未经建设主管部门审批而被迫令停建。
这种情况，只有受让人能补办该工程建设相关审批手续，该工程及其占用规模内的土地使用权才气执行。【分析依据】土地治理法、计划法、房地产治理法4、问：债务发生在伉俪关系存续期间，执行依据确定伉俪一方为债务人，但未明确债务性质，配偶以查封房产系伉俪配合产业为由要求解封，是否应根据执行异议、复议法式处置惩罚？该被执行人名下的产业份额依法应当如何执行？答：对2017年3月1日前（即最高法院追加变换划定出台之前）已作出生效讯断、只确定伉俪一方为债务人且未明确债务性质的案件，可以在执行法式中审查确定究竟按小我私家债务还是伉俪配合债务执行，但必须保障债务人配偶的法式权利。最高法院追加变换划定出台之后讯断的案件，由于该司法解释明确了将直接追加配偶清除在外，不能直接追加或变换配偶为被执行人，因此一般都应当按代位权诉讼法式处置惩罚。
对于发生在伉俪关系存续期间的债务，如果债务人的配偶对属伉俪配合债务没有异议，执行机构经审查也不存在应当认定为小我私家债务的情形，就可以执行伉俪配合产业（包罗配偶名下的伉俪配合产业），伉俪配合产业经执行仍不足清偿的，可以执行债务人配偶的小我私家产业。如果债务人的配偶以该债务并非伉俪配合债务或者对挂号在其名下的产业是否系配合产业或产业份额提出异议的，应根据《民事诉讼法》第227条的划定管理。异议人或者申请执行人对执行机构审查异议所做出的裁定不平的，案外人或者申请执行人可以依法提起执行异议之诉。
该被执行人名下的产业份额可以通过共有人协议支解共有产业，并经债权人认可；共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的方式处置惩罚。【分析依据】1、关于法式上的救援途径。2012年6月，最高人民法院执行局给山东高院《关于能否在执行法式中确定伉俪配合债务的回复》（[2012]执他字第8号）认为，是否为伉俪配合债务的问题属于实体问题，在涉案生效讯断并未明确的情况下，不应通过执行法式直接确定为伉俪配合债务。
最高人民法院院长信箱《关于打消“婚姻法司法解释（二）第24条的建议”的回复》以及最高人民法院审判委员会专职委员杜万华也持同样的看法，认为应当给予债务人配偶使用一审、二审和审判监视法式维护自己正当权益的时机。可是，最高人民法院[2014]执监字第106号执行裁定书中认为，对于属于配合债务的事实比力清楚，配偶另一方争议不大的，可以在执行法式中直接推定为伉俪配合债务，并执行伉俪配合产业、配偶（包罗已仳离配偶）小我私家产业。但对于事实比力庞大、配偶另一方争议较大、难以对债务性质作出简朴推定的，应通过审判法式审查确定。这类案件中鉴于仅通过执行异议、复议法式举行审查，对异议人的法式权利保障不够充实，故以不通过复议法式对是否属于伉俪配合债务作出最终判断为宜，而应当凭据案外人异议的法式，由配偶另一方提起诉讼举行救援。
此外，最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥（其时还兼任最高人民法院执行局局长）在2016年1月9日全王法院执行事情履历交流座谈会总结讲话中认为：“执行依据未明确债务为伉俪一方小我私家债务的，如果债务发生在伉俪关系存续期间，配偶不能证明非伉俪配合债务的，可以推定为伉俪配合债务，并可以直接执行伉俪配合产业、配偶（包罗已仳离的原配偶）的小我私家产业。配偶有异议的，可以凭据民事诉讼法第二百二十七条的划定举行救援。2、关于伉俪配合产业处置方式及法式。
最高法院《民事执行中查封、扣押、冻结产业的划定》第14条划定：对被执行人与其他人共有的产业，人民法院可以查封、扣押、冻结，并实时通知共有人。共有人协议支解共有产业，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议支解后被执行人享有份额内的产业；对其他共有人享有份额内的产业的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以排除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该产业的执行。5、问：《终本划定》第十条中，案件终本后，突然发现被执行人产业的紧迫情况下需要接纳查封扣押冻结等控制性措施的，执行裁定书如何立案号？第十六条第二款划定的变换、追加请求，执行裁定书应如何立案号？答：案件终本后，突然发现被执行人产业的紧迫情况下需要接纳查封扣押冻结等控制性措施的，无论是依申请还是依职权决议查封、扣押、冻结的执行裁定书，均应体例 “恢执”字号。【分析依据】《最高人民法院关于严格规范终结本次执行法式的划定（试行）》第九条划定，终结本次执行法式后，申请执行人发现被执行人有可供执行产业的，可以向执行法院申请恢复执行。
申请恢复执行不受申请执行时效期间的限制。执行法院核查属实的，应当恢复执行。
第十条划定，终结本次执行法式后，发现被执行人有可供执行产业，不立刻接纳执行措施可能导致产业被转移、隐匿、出卖或者毁损的，执行法院可以依申请执行人申请或依职权立刻接纳查封、扣押、冻结等控制性措施。6、执行法式中发现执行依据确定的给付内容并不明确，如那边理？答：已经受理的执行案件，发现执行依据内容不明确的，执行机构在执行法式中可以联合执行依据文义，审查确定其详细给付内容。
执行法式中无法确定给付内容的，则应当提请生效执法文书的作出的裁判机构联合案件审理期间查明的情况，对不明确的执行内容予以补正或者举行解释说明。【分析依据】《金某与王某民间借贷纠纷执行申诉案执行裁定书》（最高人民法院[2015]执申字第52号）（载《执行事情指导》2016年第1辑（总第57辑），国家行政学院出书社2016年版）。
在最高人民法院对遵义市民生房地产开发有限公司与杨光军等执行异议纠纷案作出的[2014]执申字第33号执行裁定书中，同样强调：在当事人对执行依据判项存在差别明白的情况下，执行部门应当先行征询终审法院民事审判合议庭意见，请其对争议事项作出正式解释，再依据该解释实施执行行为，而不应由执行部门对存在庞大争议的民事判项迳行作出解释。忠实遵守执行依据举行执行，可以说是执行法式的基本原则。执行中，发现执行依据内容不明确的，执行人员应运用文义解释、系统解释、目的解释等方法来确定其详细给付内容，若仍无法确定的，则应提请执行依据作出的裁判机构解释说明，在此期间，执行法式应当暂缓执行。
如裁判机构无正当理由不予补正说明，或经解释说明仍不能明确的，凭据《执行划定》第18条第1款第（4）项之划定精神，应裁定驳回执行申请。7、问：被执行人下落不明的，评估陈诉是否必须通告送达？答：关于评估陈诉的送达，最高人民法院[2002]执他字第14号批复明确：评估陈诉未送达给有关当事人，并不影响依据评估陈诉确定拍卖、变卖的价钱。鉴于现在被执行人借逃避送达拖延执行的情况很是普遍，为了提高执行效率，维护申请执行人的正当权益，对评估陈诉可以接纳请被执行人的近亲属转交、张贴在被执行人所在的自然村或小区公共运动场所、邮寄至生效执法文书载明的被执行人住所地等方式送达，无须通告送达。【分析依据】《最高人民法院关于案件执行中涉及有关产业评估、变卖等问题的请示的复函》（[2002]执他字第14号）。
8、问：执转破的决议书根据什么样板作出？答：执行法院作出移送决议后，应当向受移送法院出具《移送执行案件破产审查决议书》，因此，执转破案件的决议应以决议书的形式作出。移送本院立案部门审查立案的，可以移送函的形式举行移送。
【分析依据】依据《最高人民法院关于执行案件已送破产审查若干问题的指导意见》第10条第（1）项划定。9、问：执行中决议罚款、拘留的，是否一律立“司惩”字号，如果立“司惩”字号，是否应当另行立案执行该决议书？如果不用另行立案，如何以“司惩”字号装卷？答：罚款、拘留是人民法院在诉讼法式或者执行法式中接纳的强制措施形式，应当接纳决议书的形式。对该决议不平的，可以向上一级人民法院申请复议，复议期间不停止执行。
因此，罚款决议书和拘留决议书应当直接接纳该案诉讼案号或执行案号，无需另行立案，也无需另行装卷。当事人申请复议的，应接纳“司惩”字号。【分析依据】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十六条第三款和《最高人民法院关于执行案件立案、了案若干问题的意见》第十条第（四）项划定。10、动产经由流拍两次、不动产流拍三次并经变卖不成交且申请执行人或者其他执行债权人不愿意蒙受或者依法不能接受拍卖产业以物抵债，致使被执行人产业无法变现的（含已裁定终本案件），法院能否决议再次拍卖和变卖？答：为了实现债权债务清偿最大化，在此种情形下，申请执行人又重新申请启动拍卖、变卖法式的，人民法院可以行使自由裁量权决议启动再行评拍卖、变卖法式。
其中，在拍卖产业原评估陈诉有效期内申请的，仍以原评估陈诉确订价格的保留价举行拍卖、变卖，降价幅度划分依照传统拍卖或网络拍卖相关执法和司法解释划定重新确定；在原评估陈诉已凌驾有效期后申请的，应当重新评估后再依法启动再行拍卖或者变卖法式。评估陈诉的有效期根据评估陈诉载明的期限确定。
进入拍卖法式后，评估陈诉有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债法式的继续举行，可是拍卖时间过长或者市场行情发生重大变化的应当重新评估。需要注意的是，如果评估陈诉已逾期，但申请执行人与被执行人均无异议的情况下，人民法院仍可以参照该评估陈诉确定拍卖保留价。为提高执行效率，重新评估应以委托第一轮拍卖时的评估机构评估为原则，双方约定另行委托其他评估机构的除外。另外，如果人民法院决议启动再行拍卖时，原执行拍卖标的物已经排除查封、扣押措施的，启动之前应当先查封或者扣押。
对于变卖的价钱，当事人双方及有关权利人对变卖产业的价钱有约定的，根据其约订价格变卖，该约订价格包罗第三次（动产第二次，下同）流拍的价钱；无约订价格但有市价的，变卖价钱不得低于市价；无市价但价值较大、价钱不易确定的，应当委托评估机构举行评估，并根据评估价钱举行变卖。根据评估价钱变卖不成的，可以降低价钱变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。对于金银及其制品、当地市场有公然生意业务价钱的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管难题或者保管用度过高的物品，人民法院可以直接决议通告变卖，不受拍卖时间和流拍次数的限制。可是，人民法院决议启动再行变卖、拍卖法式的，不得违反《最高人民法院关于人民法院管理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十一条的克制性划定。
【分析依据】民事执行的最终目的是使申请执行人经生效裁判执法文书所确定的权益得以实现，在被执行人没有主动推行使申请执行人的上述权益得以实现前，被执行人就负有继续推行其所负的生效执法文书所确定的义务。在被执行人负有款项给付义务的情形下，被执行人就负有以其全部产业继续归还债务的责任。
这里的“全部”产业固然也包罗“经三次拍卖一次变卖而处置不成的产业”。故对于“经三次拍卖一次变卖而处置不成的产业”，经由一定的时间后，申请执行人申请执行法院予以处置，或者法院依职权予以处置，可以尽最大可能实现该产业或产业权的价值，实现债权债务清偿最大化的立法目的，切合自由裁量权行使的正当性基础。关于评估陈诉的有效期确定，参见最高人民法院《重庆中侨置业有限公司、中国信达资产治理公司重庆市分公司与重庆中侨置业有限公司、重庆康信置业有限公司等信用证纠纷、申请认可与执行法院讯断、仲裁裁决案件执行裁定书》[（2016）最高法院执复20号] 、《张淑杰、牡丹江市城郊农村信用互助联社北安信用社等与张淑杰、樊文生申诉案执行裁定书》[2014]执监字第23号、《最高人民法院关于深圳市华旅汽车运输公司出租车牌照持有人对深圳市中级人民法执行异议案的复函》[（2001）执监字第232号]第三条。
另，依照建设部、中国人民银行和中国银行业监视治理委员会团结制定的《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日施行）第二十六划定，房地产评估陈诉的有效期为一年。关于变卖的价钱确定，应当依照《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》（以下简称《拍卖、变卖划定》）第三十四、三十五条划定。
关于拍卖之前必须先行查封扣押，参见《拍卖、变卖划定》第一条划定，在执行法式中，被执行人的产业被查封、扣押、冻结后，人民法院应当实时举行拍卖、变卖或者接纳其他执行措施。该法条是查封优先处置的体现。
固然，依照《拍卖、变卖划定》第二十八条第二款划定，流拍、变卖不成交且申请执行人、其他执行债权人仍不表现接受该产业抵债的，应当排除查封、冻结，将该产业退还被执行人，但对该产业可以接纳其他执行措施的除外。因此可以认为，申请执行人能否再次申请人民法院对原拍卖、变卖产业举行拍卖、变卖，执法没有明确其请求权的规范基础，只是明确可以主张对被执行人的其他产业或产业权举行处置；同理，人民法院能否依职权或依申请执行人申请决议直接变卖或重启拍卖、变卖法式，执法没有授权，也没有明确克制。可是，该法条立法本意，并非查封、扣押产业经三次拍卖一次变卖后仍无法处置的，就只能退回给被执行人或其他义务人，就不能再举行处置，而是一个“阶段性”的划定，意即相关产业或产业权经三次拍卖一次变卖后，又不适合接纳其他执行措施，只是相关产业的“拍卖法式”就告一段落，而整个执行法式仍在继续。最高人民法院相关向导就《执行拍卖、变卖划定》答记者问时就提到“将拍卖产业返还被执行人后，对该产业的拍卖就告一段落。
固然，如果未来该产业升值，可以思量重新启动拍卖法式举行拍卖。申请人也可以申请执行被执行人的其他产业。
”因此，相关产业或产业权经三次拍卖一次变卖后，重新拍卖和变卖在理论上具有可行性。最后，再行拍卖、变卖如果违反执法及司法解释的划定，可能导致被打消的执法结果。《最高人民法院关于人民法院管理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十一条划定，当事人、利害关系人提出异议请求打消拍卖，切合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意勾通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备执法划定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人到场竞买或者对差别的竞买人划定差别竞买条件的；（四）未根据执法、司法解释的划定对拍卖标的物举行通告的；（五）其他严重违反拍卖法式且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求打消变卖的，参照前款划定处置惩罚。11、动产经由流拍两次、不动产流拍三次并经变卖不成交且申请执行人或者其他执行债权人不愿意蒙受或者依法不能接受拍卖产业以物抵债，致使被执行人产业无法变现的，可是执行当事人双方同意继续变卖的，法院能否决议再次变卖？答：首先，对查封、扣押、冻结的产业，只要当事人双方及有关权利人同意变卖的，任何时候都可以通告变卖，不受拍卖时间和流拍次数的限制。对于变卖的价钱，当事人双方及有关权利人对变卖产业的价钱有约定的，根据其约订价格变卖，该约订价格包罗第三次（动产第二次）流拍的价钱；无约订价格但有市价的，变卖价钱不得低于市价；无市价但价值较大、价钱不易确定的，应当委托评估机构举行评估，并根据评估价钱举行变卖。根据评估价钱变卖不成的，可以降低价钱变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
对于金银及其制品、当地市场有公然生意业务价钱的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管难题或者保管用度过高的物品，人民法院可以直接决议通告变卖，不受拍卖时间和流拍次数的限制。变卖的产业无人应买的，适用《执行拍卖、变卖划定》第十九条的划定将该产业交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当排除查封、扣押，并将该产业退还被执行人。【分析依据】《拍卖、变卖划定》第三十四条、第三十五条划定。
12、在房地产的通告、拍卖（变卖）期间，执行双方当事人以拍卖标的物的权状性质、用途、容积率等情况发生变化为由，请求重新评估拍卖的，如那边理？答：房地产等不动产原则上应当按不动产挂号的原状举行拍卖、变卖。在房地产的通告、拍卖（变卖）期间，拍卖标的物的权状性质、用途、容积率等情况发生变化未经变换挂号或者重新审批，执行双方当事人以此为由请求重新评估拍卖的，人民法院不予支持。
执行当事人双方协商一致约定按变化后的不动产现状举行拍卖、变卖的，由当事人向不动产原领土资源及房产治理等挂号或审批部门申请存案，并由该部门出具执行当事人双方已告竣一致协议的证明后，人民法院可以依照执行当事人的约定举行通告、拍卖、变卖。对于划拨土地的拍卖、变卖，必须经有批准权的人民政府批准并由执行当事人依法管理相关出让手续后才气启动评估拍卖法式。【分析依据】依据《物权法》第六条划定，不动产物权的设立、变换、转让和消灭，应当依照执法划定挂号。
动产物权的设立和转让，应当依照执法划定交付。这是物权公示法定基本原则。物权的排他性决议了物权的变更会发生排他的效果，为了掩护生意业务的宁静，掩护民事主体的正当权益，有须要对物权的变更划定公然的行为方式。
因此，通常权利人以及物权挂号的内容发生变化的，只有在管理物权变换挂号通告之时才发生物权变更的执法效力，人民法院应当根据不动产挂号的原有状态举行评估拍卖、变卖。同理，关于商品房住宅小区等的容积率，应以建设计划许可证等纪录许可的尺度举行判断，在建设历程中未经建设计划部门批准擅自改变容积率等事项并依此主张权利的，人民法院应不予支持。《不动产挂号暂行条例》（2015年3月1日修订）第八条划定，不动产以不动产单元为基本单元举行挂号，不动产单元具有唯一编码。
不动产挂号机构应当根据国务院领土资源主管部门的划定设立统一的不动产挂号薄。不动产挂号薄应纪录以下事项：（1）不动产的坐落、停止、空间界线、面积、用途等自然状况；（2）不动产权利的主体、类型、内容、泉源、期间、权利变化等权属状况；（3）涉及不动产权利限制、提示的事项；（4）其他先关事项。
《不动产挂号暂行条例实施细则》（2016年1月1日颁布实行）第十八条划定，不动产挂号通告的主要内容包罗：（1）拟予挂号不动产权利人的姓名或者名称；（2）拟予挂号的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；（3）提出异议的期限、方式和受理机构；（4）需要通告的其他内容。对于当事人双方已就执行拍卖产业的变换内容告竣一致意见并向领土资源及房产治理部门存案，则意味着当事人已就变换内容提出变换挂号请求，在此情形之下，如果领土资源及房管部门愿意出具证明，则可视为其对变换挂号内容的认可，发生纠纷由其自行卖力。对于容积率的改变由当事人向建设计划许可部门申请变换获得批准的，则人民法院予以支持。
关于划拨土地的拍卖问题。依据法释[2003]6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产产业等问题的批复》划定，国有划拨土地使用权人对于划拨土地无处分权。可是依据现行《都会房地产治理法》第四十条划定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院划定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方管理土地使用权出让手续，并依照国家有关划定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府根据国务院划定决议可以不管理土地使用权出让手续的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府根据国务院划定将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处置惩罚。
13、司法解释对“唯一住房”执行问题作了划定，但由于没有细化执行条件和尺度，实践中该如何执行？答: “唯一住房”是指被执行人及其所抚养眷属生活必须的唯一可居住衡宇。关于对被执行人“唯一住房”执行问题，因被执行人的唯一住房并不完全等同于生活必须的居住衡宇，法院在执行历程中应当凭据唯一住房的详细情况和案件的执行内容，区分差别情形划分处置惩罚。《最高人民法院关于人民法院管理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十条针对款项债权的执行和非款项债权的执行这两种情形对“唯一住房”执行问题作了相关划定，但操作上对如何掌握执行条件和尺度，实践中还是有难点。
外省对此有相应的划定，可以借鉴。对“唯一住房”在什么情形下可以执行，可以从以下情形判断：对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住衡宇；执行依据生效后，被执行人为逃躲债务转让其名下其他衡宇的；被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的衡宇的；申请执行人根据当地廉租住房保障面积尺度为被执行人及所抚养眷属提供居住衡宇，或者同意参照当地衡宇租赁市场平均租金尺度从该衡宇的变价款中扣除五至八年租金的。
对“唯一住房”是否超出“生活必须”，可原则上参照以下尺度判断：住房修建面积到达当地住房和城乡建设部门宣布的廉租住房保障面积的150%的，可以判别为面积过大；住房修建面积到达当地住房和城乡建设部门宣布的廉租住房保障面积且衡宇单价到达当地（县级市、县、区规模）住房均价的150%的，可以判别市场价值过高。【分析依据】《最高人民法院关于人民法院管理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十条划定，“款项债权执行中，切合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养眷属维持生活必须的居住衡宇为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住衡宇的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃躲债务转让其名下其他衡宇的；（三）申请执行人根据当地廉租住房保障面积尺度为被执行人及所抚养眷属提供居住衡宇，或者同意参照当地衡宇租赁市场平均租金尺度从该衡宇的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的衡宇，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的脱期期，被执行人以该衡宇系本人及所抚养眷属维持生活的必须品为由提出异议的，人民法院不予支持。
”江苏省高级人民法院执行局《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》。14、同一案件中同时存在物的担保和人的担保，对物的担保和人的担保该如何执行？答：实践中，债权人为确保债权的实现而经常会综合使用多种担保方式，由此会发生同一债权上多种担保同时存在的情形，即既有物的担保又有人的担保。对于这种“混淆配合担保”，在生效执法文书确定了抵押人及保证人应负担担保责任情况下，应根据当事人约定实现债权。如果“混淆配合担保”时没有约定或者约定不明确的，则应区分二种情形。
一是当物的担保是由债务人提供的，则债权人应当先行该物的担保实现债权，即应先执行主债务人提供的抵押物。二是当物的担保是由第三人提供的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人负担保证责任。
即既可以执行抵押物，也可以执行保证人产业。【分析依据】《中华人民共和国物权法》第一百七十六条划定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不推行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当根据约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人负担保证责任。提供担保的第三人负担担保责任后，有权向债务人追偿。
15、被执行人提出超标的查封异议的，如何审查处置惩罚？答：执行实施案件中对是否存在超标的之情形，应当先行查明案件执行标的数额，被执行人在执行异议中主张超标的查封的，执行法院应当对案涉产业（衡宇）举行委托评估，凭据评估价钱举行重新审查后，再行认定是否存在超标的情形。即应分两步走：（1）查明案件执行标的数额；（2）原则上要对查封标的物价值举行评估。【分析依据】《最高人民法院关于海南创新书店有限公司执行复议案执行裁定书》（[2015]执复字第54号）。
本案例提供了对是否超标的查封的审核办法。我们讲的超标的查封，是指显着超标的查封，因为款项债权的标的额往往是一个动态变化的历程，如利息罚息等不停计收、逾期推行加倍利息的计收、违约金的计收等都市导致执行债权金额的增加，所以少量超标的并纷歧定需要纠正。
另外，凭据《查封扣押冻结划定》第21条划定，拟查封产业为不行分物且被执行人无其他可供执行的产业或者其他产业不足以清偿债务的，纵然该产业价值显着凌驾款项债权标的，也可以整体查封。需要注意的是，对衡宇并不是什么情况下都可以整体查封，最高人民法院与领土资源部、建设部团结下发的《关于依法例范人民法院执行和领土资源、房地产治理部门协助执行若干问题的通知》第10条划定：人民法院对可以支解处置惩罚的衡宇应当在执行标的额的规模内支解查封，不行支解的衡宇可以整体查封。2016年11月4日，中共中央、国务院下发《关于完善产权掩护制度依法掩护产权的意见》（中发[2016]28号，以下简称《意见》），最高人民法院为贯彻《意见》精神，于11月22日，专门下发了《关于在执行事情中规范执行行为切实掩护各方当事人产业权益的通知》（法[2016]401号）。
通知要求，查封、扣押、冻结产业要严格遵守相应的适用条件与法定法式，坚决杜绝超规模、超标的查封、扣押、冻结产业。对土地、衡宇等不动产的相应价值部门接纳保全措施，制止影响其他部门产业权益的正常行使。实践中，应严格落实最高人民法院通知精神，审慎掌握查封规模。
16.对房产查封有无超标标的额查封应如何确定和掌握？答：人民法院对债务人的产业接纳查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。固然，为制止损害债务人的正当权益，《查封扣押冻结划定》第21条也对查封产业的价额作出了限制，即以足以清偿执法文书确定的债权额及执行用度为限，不得显着超标的额查封。查封标的物是不动产的，因差别于存款等具有显着价额的产业，若涉案房产未经评估，故无法准确盘算其价值，执行法院仅能凭据已成交房产的价钱情况，联合周边同类房产的实际成交价钱，并思量市场需求量及价钱颠簸等因素，综合估算查封房产的价值。
因此，对于司法解释划定的“显着超标的额”的限制，应当从宽掌握。另外，实践中，如果被查封的不动产上设置了担保物权等权利肩负，还应当考察担保债权的标的额及规模，以免导致无益拍卖。【分析依据】《云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司与天津土钍投资咨询生长有限公司股权转让纠纷、申请认可与执行法院讯断、仲裁裁决案执行裁定书》（最高人民法院[2015]执复字第4号），载中国裁判文书网。实践中，查封房产时，主要还应当根据能否支解查封来掌握。
但即即是在可以支解查封的情况下，也无法做到查封的房产价值与执法文书确定的债权额及执行用度之和完全相当。故在审查当事人提出超标的查封房产的异议时，宜适度从宽掌握，制止因造成无益拍卖致使法院针对房产的保全和执行查封事情陷入被动。
17、被执行人的住房公积金能否执行？应如何执行？答：住房公积金可以有条件予以执行。被执行人公积金账户内的余额在切合国务院《住房公积金治理条例》第二十四条划定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件下，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金予以冻结和划拨。被执行人的其他产业不足以推行执法文书确定的给付义务时，对其住房公积金接纳冻结、扣划的条件及相应流程：一是确定被执行人以该项住房公积金推行公积金贷款条约还款义务的，人民法院对该项住房公积金暂不予冻结（扣划），但下列情形除外：（1）住房公积金贷款即将清偿完毕，可在贷款期限届满后对住房公积金账户余额举行冻结（扣划）；（2）住房公积金账户余额大于住房公积金贷款条约的还款余额，对超出住房公积金贷款条约的还款余额部门，人民法院可以冻结（扣划）；二是人民法院在前述条件下虽然对住房公积金暂不予冻结（扣划），但公积金中心应对人民法院要求冻结（扣划）的执法文书举行纪录。
待冻结（扣划）的条件建立时，公积金中心应协助管理冻结（扣划）事项。三是被执行人以其衡宇作为住房公积金贷款条约抵押担保的，人民法院对该抵押衡宇强制执行时，不影响公积金中心的优先受偿权。
四是人民法院对于被执行人切合住房公积金提取条件的下列情形，可以扣划其住房公积金：（1）退休的；（2）出国出境定居的；（3）调离本市（县）或户口迁出本市（县）的；（4）非本市（县）常住户口或本市农业户口的，与单元终止劳动关系的；（5）与单元终止劳动关系，住房公积金转入治理中心指定的账户集中封存满1年仍未重新就业的；（6）涉及住房消费类债权债务纠纷（如购置自住住房、归还购房贷款本息以及支付房租引起的债务纠纷）；（7）被执行人死亡或被宣告死亡，或者死亡（被宣告死亡）职工的继续人、受遗赠人系被执行人的。五是婚姻、继续、析产等案件的生效执法文书已对住房公积金作出明确分配并切合提取条件的，可以扣划其住房公积金。
【分析依据】最高人民法院2013年7月31日（2013）执他字第14号给安徽省高级人民法院的复函：你院（2012）皖执他字第00050号《关于强制划拨被执行人住房公积金问题的请示陈诉》收悉。经研究，回复如下：凭据你院陈诉中所述事实情况，被执行人吴某某已经切合国务院《住房公积金治理条例》第二十四条划定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。详细理由分析：首先，凭据国务院《住房公积金治理条例》第三条“职工小我私家缴存的住房公积金和职工所在单元为职工缴存的住房公积金，属于职工小我私家所有”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十一条“婚姻关系存续期间，下列产业属于婚姻法第十七条划定的其他应当归配合所有的产业：……(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补助、住房公积金……”之划定，被执行人在住房公积金治理中心帐户内储存的住房公积金，其性质属于被执行人所有的小我私家存款，属于小我私家产业的领域。
其次，被执行人的住房公积金，所有权属于被执行人，应视为被执行产业予以执行，完全是有执法依据的。国务院《住房公积金治理条例》第五条和第二十四条划定：“住房公积金应当用于职工购置、制作、翻建、大修自住住房，任何单元和小我私家不得挪作他用”，“职工有离休、退休的，完全丧失劳动能力并与单元终止劳动关系的，户口迁出所在的市、县或者出境定居的，归还购房贷款本息的，房租超出家庭人为收入的划定比例的，可以提取职工住房公积金帐户内的储存余额”。凭据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条划定，“被执行人未按执行通知推行执法文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当推行义务部门的收入”以及《最高人民法院〈关于人民法院执行事情若干问题的划定(试行)〉》第38条划定，“被执行人无款项给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他产业接纳查封、扣押措施。因此人民法院在执行案件历程中对公积金接纳强制执行措施是有法可依的。
可是，被执行人的住房公积金应当有条件的予以强制执行，理由：一是国务院《住房公积金治理条例》制定的基础目的在于增强对住房公积金的治理，维护住房公积金所有者的正当权益，促进城镇住房建设，提高城镇住民地居住水平。也即住房公积金是一种由职工所在单元和在职职工配合缴存的恒久住房储金。它是为了保障和提高城镇住民最低居住条件而设的，只有在购置、制作、翻修、大修自住住房；离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单元终止劳动关系；出境定居；归还购房贷款本息；房租超出家庭人为收入的划定比例时才可以提取。
住房公积金是由国家强制收缴治理的作为职工的一种基本生活住房保障的资金。所以住房公积金的首要任务是满足被执行人的基本生活住房保障。二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产业的划定》第五条、第六条划定，被执行人及其所抚养眷属所必须的生活用度，生活必须的物品不得查封、扣押、冻结。
被执行人及其所抚养眷属生活所必须的居住衡宇，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。对于凌驾被执行人及其所抚养眷属生活所必须的衡宇和生活用品，人民法院凭据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养眷属最低生活尺度所必须的居住衡宇和普通生活必须品后，可予以执行，亦即，在切合《住房公积金治理条例》划定的前述可以提取公积金的条件下，被执行人的公积金可以直接冻结或扣划。
最后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条“人民法院决议扣押、冻结、划拨、变价产业，应看成出裁定，并发出协助执行通知书，有关单元必须管理”之划定，住房公积金治理中心作为住房公积金的治理、运作单元，具有协助人民法院查询、冻结、扣划被执行人名下住房公积金的义务。由于住房公积金治理中心不是被执行冻结或扣划公积金的所有权人，在人民法院执行历程中仅推行协助执行义务，属于协助执行义务人，因此，被执行人认为不能执行扣划的，应通过执行异议法式解决，住房公积金治理中心不能直接拒绝推行协助扣划义务。18、法院能否冻结扣划被执行人的贷款保证金账户？答：如果贷款保证金账户的款子已特定化，专用于贷款质押担保，组成动产质押，法院不能执行贷款保证金账户的款子，不能扣划该类账户的资金；如果贷款保证金账户的款子没有特定化，没有组成动产质押，法院就可以执行贷款保证金账户的款子。
对于银行保证金账户资金已丧失保证金功效的，银行业金融机构应当如实书面见告接纳冻结措施的人民法院，人民法院在执行中可以依法接纳扣划措施。人民法院冻结银行保证金账户资金后，银行业金融机构为行使优先受偿权申请排除冻结的，应当提交书面异议及相关证据。对于银行业金融机构提出的异议，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227 条的划定实时审查处置惩罚。
依据《江西省高级人民法院、中国银行业监视治理委员会江西羁系局关于规范、协助人民法院执行银行保证金账户资金事情的指导意见》（赣高法〔2015〕141 号）划定和，执行实践中冻结、扣划被执行人的贷款保证金详细应当掌握以下几点：1. 应当签订书面的质押条约或者切合质押条约基本要素的保证金条款。2.应当是银行业金融机构为出质人的款项质押开设的专用账户，该账户被特定化以区别于普通账户。
3.保证金账户由银行实际控制，区别于质押人的普通账户，保证金账户内的资金只能作为融资担保项下的支付，出质人无法自由支配该账户及账户内的资金，到达实质特定化尺度。4.切合转移占有特征，即质押的资金应当实际转移到保证金账户内，由银行实际控制和羁系。如何确认贷款保证金账户的“特定化”？凭据《物权法》第二百一十条划定“质权条约一般包罗下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人推行债务的期限；（三）质押产业的名称、数量、质量、状况；（四）担保的规模；（五）质押产业交付的时间”。
【分析依据】《中华人民共和国担保法》第六十三条划定“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不推行债务时，债权人有权依照本法例定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款划定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。
”第六十四条划定，“出质人和质权人应当以书面形式订立质押条约。质押条约自质物移交于质权人占有时生效”。为明确款项是否可作为质物举行质押的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条划定，“债务人或者第三人将其款项以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不推行债务时，债权人可以以该款项优先受偿。”这是保证金质押的明确执法依据。
依据物权法例定对款项质押举行分析，贷款保证金账户要组成“特定化”，首先需要对该账户资金担保的详细主债权种类、数额，担保的规模（岂论是对全部债务金额或是按债务金额的一定比例举行担保），主债务的推行期限等予以明确约定，即保证金金额应该与所担保的债权一一对应，关系明确。当事人之间对账户资金担保的主债权没有详细约定，仅归纳综合地约定贷款账户资金可对债务或对一定比例的债务可以优先受偿，该债务详细是哪笔债务不明确，甚至债务是否实际已经发生也没有确定，就不组成账户担保的特定性，也就不具备款项质押的基础条件。第二，该账户资金在债务关系存续期间，金额一般应当以专户形式牢固，但并不即是牢固化，账户因业务发生浮动不影响特定化的组成，只要每一笔资金的滑入划出都体现保证金功效，则应当认定切合特定化的要求。
对于把该贷款保证金账户看成蓄水池，把超出优先受偿债务数额的其他资金也源源不停地充实到该账户中逃避其他案件执行损害其他债权人的利益，如果发生以上情形，则应当认定该账户资金不特定，不具备款项质押的属性。19. 法院能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金？答：被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的牢固收入，属于其责任产业的规模，人民法院有权冻结、扣划。可是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚育眷属必须的生活用度。社保机构应协助人民法院冻结、扣划被执行人的养老金，拒绝协助的，可以依法制裁。
【分析依据】最高人民法院于2014年6月26日作出的《关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》[（2014）执他字第22号]:浙江省高级人民法院：你院浙高法[2014]29号《关于请求商人力资源和社会保障部废止劳社厅函[2002]27号复函的陈诉》收悉。经研究，提出如下意见：一、被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的牢固收入，属于其责任产业的规模，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之划定，人民法院有权冻结、扣划。可是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚育眷属必须的生活用度。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条划定：“人民法院决议扣押、冻结、划拨、变价产业，应看成出裁定，并发出协助执行通知书，有关单元必须管理。”本院《关于人民法院执行事情若干问题的划定（试行）》第36条也划定：“被执行人在有关单元的收入尚未支取的，人民法院应看成出裁定，向该单元发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取”。依照前述划定，社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金。
三、在执行被执行人的养老金时，应当注意向社会保障机构做好解释事情，讲清执法划定的精神，取得明白和支持。如其仍拒绝协助的，可以依法制裁。关于被执行人的养老金是否属于其责任产业的规模的问题。
依照最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产业的划定》（以下简称查封划定）第二条的划定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、挂号在被执行人名下的不动产、特定动产及其他产业权。”同时，依照该划定第五条第八项的划定，除非执法和司法解释的明确克制，被执行人所有的产业均可以作为责任产业由人民法院查封、扣押、冻结。被执行人应得的养老金在性质上属于资金请求权，是被执行人所有一类特殊债权，应当视为被执行人在第三人处的收入，属于其责任产业的一部门，依照民事诉讼法第二百四十三条的划定，人民法院固然可以冻结、扣划。
可是，由于养老金涉及的群体比力特殊，其营生的能力相对较差，所以在冻结、扣划前，依照查封划定第五条的划定，必须预留“被执行人及其所抚育眷属所必须的生活用度。”关于社保机构应否协助人民法院冻结、扣划被执行人的养老金的问题。民事诉讼法第二百四十二条划定：“人民法院决议扣押、冻结、划拨、变价产业，应看成出裁定，并发出协助执行通知书，有关单元必须管理。
”最高人民法院《关于人民法院执行事情若干问题的划定（试行）》第36条也划定：“被执行人在有关单元的收入尚未支取的，人民法院应看成出裁定，向该单元发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取”。依据前述划定，社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院执行被执行人应得的养老金。至于原劳动和社会保障部办公厅回复重庆市劳动和社会保障局的《关于对扣发离退休人员基本养老金抵偿债务问题的复函》（劳社厅函[2002]27号函）（以下简称劳办函）中提到的《通知》不得查封社保基金的划定，是指人民法院在执行社保机构所欠债务时，不得对社保机构治理的社保基金举行执行，其逻辑前提是社保基金不属于社保机构所有（代为治理），而特定化到被执行人名下的养老金则属于其产业的一部门，不在《通知》限制之列。
对此，最高人民法院研究室早在2002年1月30日在法研[2002 ]13号回复中认为：“为公正掩护债权人和离退休债务人的正当权益，凭据《民法通则》和《民事诉讼法》的有关划定，在离退休人员的其他可供执行的产业或者收入不足归还其债务的情况下，人民法院可以要求其离退休金发放单元或者社会保障机构协助扣划其离休金或退休金，用以归还该离退休人员的债务。上述单元或者机构应当予以协助。”最高法院本次批复重申了该回复精神。
20、抵押物发生的租金能否直接执行？如果能够执行，申请执行人（抵押权人）能否就该租金享有优先受偿权？能否在收取租金期间处置抵押物，并以抵押产业折价或者以拍卖变卖该抵押产业所得价款优先受偿？抵偿顺位如那边理？答：债务人不推行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押产业被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押产业的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外。依据民法原理，租金是法定孳息的一种形式，因此，在上述情形下，抵押物发生的租金，人民法院依法可以直接执行。债务推行期届满后，债务人未清偿债务，抵押权人申请人民法院扣押抵押物，法院裁定扣押后，抵押权的效力及于抵押物的孳息，亦即申请执行人（抵押权人）对该租金享有优先受偿权。如主债权未能全部清偿，抵押权人在收取租金期间可处分抵押物，在全部变价所得中优先受偿债权。
债务推行期届满，债务人不推行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分散的天然孳息和法定孳息（如租金），根据下列顺序清偿: (一)收取孳息的用度; (二)主债权的利息; (三)主债权。【分析依据】《物权法》第197条第1款:“债务人不推行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押产业被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押产业的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外。
”第197条第2款:“前款划定的孳息应当先充抵收取孳息的用度。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第64条:“债务推行期届满，债务人不推行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分散的天然孳息和法定孳息，根据下列顺序清偿: (一)收取孳息的用度; (二)主债权的利息; (三)主债权。”当事人放弃优先受偿权的除外。
凭据上述划定，抵押权的效力是否及于抵押物被人民法院依法扣押后的孳息，有以下几种差别情况：(1) 债务推行期未届满前，抵押权的效力不及于抵押物的孳息。抵押条约生效后至债务清偿期未届满前， 抵押物的孳息仍由抵押人占有。(2) 债务清偿期届满后至抵押权人申请人民法院扣押抵押物前，抵押权的效力不及于抵押物的孳息。
该期间抵押物仍由抵押人占有。(3) 债务推行期届满后，债务人未清偿债务，抵押权人申请人民法院扣押抵押物，法院裁定扣押后，抵押权的效力及于抵押物的孳息。这里的孳息包罗法定孳息和天然孳息。
抵押权人可以直吸收取抵押物发生的孳息。但如果抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该义务人，清偿法定孳息的义务人向抵押权人清偿法定孳息的行为仍 然有效。
关于将租金直接认定为法定孳息，以及如主债权未能全部清偿，抵押权人在收取租金期间可处分抵押物，在全部变价所得中优先受偿债权的看法，参见最高人民法院（2015）执复字第23号执行裁定书。依据《物权法》第195条第1款划定，债务人不推行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押产业折价或者以拍卖、变卖该抵押产业所得的价款优先受偿。综上，以抵押产业折价或者以拍卖变卖该抵押产业所得价款优先受偿是实现抵押权的法定方式，与抵押权人享有收取抵押产业的天然孳息或法定孳息的法定权利属于两种差别的权利，二者并行不悖，可以划分行使。
21、在执行历程中，经常遇见拍卖标的物有恒久租赁的情况，租期甚至长达二十年。由于被执行人欠债严重，租金支付往往以抵偿他人债务的方式，造成标的物难以处置。租赁如何破除，是由申请执行人提出异议，还是以其它方式破除？答：执行机构可凭据案外人（承租人）及当事人提供的证据，重点围绕租赁条约的真实性、租赁条约签订的时间节点、案外人是否占有案涉衡宇等问题举行审查。如果租赁条约真实、条约签订于案涉衡宇抵押、查封前，且案外人在抵押、查封前已依据条约正当占有案涉衡宇至今的，执行中应当掩护案外人的租赁权。
如果抵押人（企业）未经抵押权人（银行）同意擅自出租抵押物，抵押权人可在执行法式排除承租人占有，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求排除抵押人与第三人订立的租赁条约，执行法院有权以裁定形式直接予以处置惩罚。第三人依据租赁条约占有查封物的，人民法院可以在执行法式中排除其占有，但不应当在裁定中直接宣告租赁条约无效或排除租赁条约，而仅应当指出租赁条约不能反抗申请执行人。租赁条约当事人之间发生的租赁条约纠纷的，可以另行主张权利。【分析依据】《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼法式请求排除租赁条约的回复》 [(2011)民二他字第18号]: 山东省高级人民法院： 你院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼法式请求排除租赁条约的请示陈诉》收悉。
经研究，回复如下： 凭据《<担保法>司法解释》划定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求排除抵押人与第三人订立的租赁条约，抵押权的实现应当在执行法式中解决。对于在执行法式中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案回复你院。
执行法院有权以裁定形式直接予以处置惩罚。第三人依据租赁条约占有查封物的，人民法院可以在执行法式中排除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁条约无效或排除租赁条约，而仅应当指出租赁条约不能反抗申请执行人。
《最高人民法院关于人民法院管理执行异议和复议案件若干问题的划定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订正当有效的书面租赁条约并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《物权法》第190条的划定，抵押权设立后抵押产业出租的，该租赁关系不得反抗已挂号的抵押权。关于执行机构可凭据案外人（承租人）及当事人提供的证据，重点围绕租赁条约的真实性、租赁条约签订的时间节点、案外人是否占有案涉衡宇等问题举行审查的回复内容，参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅衡宇时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办[2014]39号）。
22．讯断生效后、法院立案执行前，对于双方当事人告竣的息争协议，一方当事人不推行或不完全推行该息争协议，对方当事人能否向法院申请执行原生效讯断内容？执行法院应如何举行审查？答：在执行依据的讯断生效后、执行立案之前，执行案件当事人双方就该生效讯断确定的义务自行告竣息争协议，申请执行人因债务人未根据息争协议推行完毕，或者不适当推行、迟延推行、部门推行等任何原因（甚至无理由）忏悔的，申请执行人有权在执法划定的执行申请时效内向有统领权的人民法院申请按生效讯断确定的内容举行执行，但债务人已经推行的部门，人民法院可以在立案执行后从执行标的中扣除。对于扣除数额等发生争议的，当事人可以提出执行异议，执行法院应当依照《民事诉讼法》第225条划定举行审查。
【分析依据】最高人民法院在给山东高院的（2003）执他字第4号复函中明确指出：“当事人之间在执行前告竣的息争协议，具有民事条约的效力，但协议自己并不妥然影响债权人申请强制执行的权利。债权人在法定的申请执行期限内申请执行的，人民法院应当受理。但你院请示的案件中，负有担保责任的被执行人提出，因债权人远东国际商业有限公司与主债务人等四方告竣息争协议，而且在其向人民法院申请排除保全查封时，明确表现调整书（注：指法院主持下告竣的生效调整书）中确定的债务已经全部推行完毕，因此本案不能强制执行。”依据民事诉讼法例定，发生执法效力的民事讯断、裁定，当事人必须推行。
一方拒绝推行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。在执行依据的生效讯断后、执行立案之前，执行当事人双方就该生效讯断确定的义务自行告竣息争协议，系当事人双方在本案诉讼法式和执行法式之外告竣的息争协议，不具有强制执行的执法效力，不能申请人民法院执行该息争协议。该协议自己并不妥然影响债权人申请强制执行原生效执法文书的权利，因此债权人在法定的申请执行期限内申请执行的，人民法院应当受理。
由于息争协议具有民事条约的执法性质，由该息争协议引起的争议，当事人可以依法另行主张权利。基于债权人申请强制执行，执行法院立案执行后，被执行人提出债务已经推行或部门推行的，能否发生阻止或变换执行原生效执法文书确界说务的效力？债务人已经推行的部门能否简朴地通过执行实施历程中扣减的方式举行？由于我国尚未全面建设债务人异议之诉制度，债务人关于债务已经推行、债的关系消灭的异议是按《民事诉讼法》第二百二十五条划定的异议法式举行审查，因此，人民法院对此异议应当依照执行异议复议法式举行实体审查，一旦审查属实执行法院应当裁定变换对已经推行部门扣减后强制执行的标的数额。
关于被执行人提出债务已经推行或部门推行的情况下法院如何举行审查及经审查异议建立的情况下如何操作的问题，参见最高人民法院判例《兰州新通信设备团体有限公司、德瑞实业团体有限公司执行复议案裁定书》（[2011]执复字第7号），载《执行事情指导》2011年第4辑（总第40辑），人民法院出书社2012年版。23.执行法式中，当事人双方告竣执行息争协议之后，一方迟延推行的，能否恢复执行原生效裁判？对于当事人迟延推行息争协议的争议应如那边理？答：执行息争协议当事人一方迟延推行，可是该执行息争协议（在申请恢复执行之前）已推行完毕的，人民法院不予恢复执行。
至于当事人对延迟推行息争协议的争议，不属执行法式处置惩罚的规模，应由当事人另行起诉解决。【分析依据】 《最高人民法院关于当事人对迟延推行执行息争协议的争议应当另诉解决的复函》(2005年6月24日 [2005]执监字第24-1号)内容为：四川省高级人民法院:关于云南川龙翔实业有限责任公司(下称龙翔公司)申请执行四川省烟草公司资阳分公司简阳卷烟营销治理中心(下称烟草公司)债务纠纷一案，你院以[2004]川执请字第1号回复资阳市中级人民法院，认为龙翔公司申请恢复执行并无不妥。烟草公司不平你院的回复，向我院提出申诉。
我院经调卷审查认为，凭据我国民事诉讼法和我院司法解释的有关划定，执行息争协议已推行完毕的人民法院不予恢复执行。本案执行息争协议的推行只管存在瑕疵，但息争协议确已推行完毕，人民法院应不予恢复执行。至于当事人对延迟推行息争协议的争议，不属执行法式处置惩罚，应由当事人另诉解决。
请你院按此意见妥善处置惩罚该案。最(2005年6月24日 [2005]执监字第24-1号)从最高人民法院针对有关个案的回复和处置惩罚的部门案例看，已经有条件地认可了执行息争协议的可诉性，即私法行为说视野下的救援途径。例如，最高人民法院执行事情办公室（1999）执他字第10号《关于如那边理因当事人告竣息争协议致使逾期申请执行问题的复函》。
再如，最高人民法院立案庭（2001）民立他字第34号《关于当事人对人民法院生效执法文书所确定的给付事项凌驾申请执行期限后又重新就其中的部门给付内容告竣新的协议的应否立案的批复》，以及其他有关当事人在一定条件下依执行息争协议另行起诉的复函（如 [2005]执监字第24-1号复函）。这些复函基本上认可当事人依据执行息争协议另行起诉的情形，不违反既判力理论和一事不再理原则，否则，不会赋予当事人就执行息争协议纠纷另行起诉的救援法式。
但这些函文对当事人另行起诉也设定了一些前提条件，如多数复函涉及凌驾申请执行期限问题。之所以存在限制条件，并非是因为当事人另行起诉违反既判力理论和一事不再理原则，而是受我国现阶段执法、司法解释划定的执行息争协议纠纷救援途径的限制，即债务人不推行执行息争协议的，法院应凭据债权人申请恢回复生效执法文书的执行。现在，司法实践中当事人直接依据执行息争协议另行起诉受到很大限制，执行息争协议纠纷不像普通民事条约纠纷那样都能通过诉讼途径解决，我国现阶段也并未正式建设债务人异议之诉制度，当事人依据执行息争协议另行诉讼的仅在某些情形下被法院认可。虽然现阶段依据执行息争协议提起诉讼受到限制，但司法机关并未否认执行息争协议纠纷的可诉性。
现行划定对执行息争协议纠纷的救援途径可以归纳综合为：1）债务人不推行息争协议的，人民法院应凭据债权人申请恢回复生效执法文书的执行；2）息争协议已经推行完毕的，人民法院不予恢复执行；3）在某些不能获得执行法式救援的特殊情形下，当事人可依据执行息争协议向人民法院提起民事诉讼。24、执行历程中有证房产、土地使用权、车辆以及钢材等能否不作评估，经询价后直接拍卖？答: 为提高执行质效，节约司法资源 ，减轻当事人用度肩负，在全省规模内的有证房产、土地使用权、车辆以及钢材等试行原则上不作传统评估，经询价后原则上以此为起拍价举行网络司法拍卖，可是必须严格遵守法定法式。（1）在案件执行历程中，对于拟拍卖的江西省规模内已核发“红本”产权证的商品房，执行法院可以自行通过不动产所在地房地产评估生长中心“房地产评估价钱查询系统”及地税部门对拟拍卖标的房产举行市价查询。
（2）对于拟拍卖的江西省规模内已核发土地使用权证的土地使用权，执行法院可以自行通过不动产所在地价钱主管部门、领土资源治理部门以及地税部门对标的基准地价和标定地价举行市场询价。（3）对于拟拍卖的已核刊行驶证的车辆，执行法院可自行通过车辆挂号地二手车市场宣布的价钱系统以及当地地税部门对标的车辆举行市价查询。
（4）对于具有牢固型号的钢材，执行法院可自行通过钢材所在钢材生意业务市场宣布的价钱系统以及当地地税部门对标的钢材举行市价查询对于上述市价查询，执行法院对查询效果应附卷。对拟拍卖房产、土地使用权、车辆和钢材等举行市价查询，不收取评估费及其他用度，在举行网络司法拍卖时，原则上以查询的市价效果作为第一次拍卖的起拍价（或保留价），不得降价拍卖，对方当事人协商同意降价的除外；如第一次拍卖流拍，可依法降价举行第二次拍卖。
执行法院应当在网络司法拍卖通告公布三日以前将标的房产、土地使用权、车辆和钢材等的市价查询方式、查询效果并以此为网拍起拍价及其他网络司法拍卖事项以书面通知当事人及已知优先购置权人；通知中应包罗就市价查询方式、查询效果事项征求当事人意见的内容。被执行人下落不明无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由。当事人或其他利害关系人对市价查询的方式确定的价钱提出书面异议的，执行法院应按执行行为异议转交异议审查部门（或异议审查合议庭）审查处置惩罚。
【分析依据】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》第四条划定，对拟拍卖的产业，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构举行价钱评估。对于产业价值较低或者价钱依照通常方法容易确定的，可以不举行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不举行评估的，人民法院应当准许。对被执行人的股权举行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。
《都会国有土地使用权价钱治理暂行措施》第五条划定，基准地价和标定地价由县级以上人民政府价钱主管部门会同有关部门制定，经由批准权的人民政府批准后，定期向社会宣布。基准地价是都会计划区内一定时期的差别土地域域或级别、差别用途的土地使用权的平均价钱；标定地价是以基准地价为基础确定的尺度地块的一定是要年期的价钱。
第六条划定，基准地价、标定地价的指定，应当以专业评估机构的地价评估效果为基础，凭据国家宏观经济政策要求和房地产市场供求变化趋势，经组织专家论证后，合理确定。基准地价、标定地价应当每两年调整宣布一次；在房地产市场价钱颠簸较大时，也可以每年调整宣布一次……。
第八条划定，以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人应当事前依据政府宣布的基准地价或者标定地价指定宗地出让底价，经政府价钱主管部门集会有关部门审核后保同级政府批准。以协议方式出让的土地使用权介个不得低于政府确定的最低价钱。
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