司法拍卖、变卖的产业（主要指不动产）因低于市场价钱，受到众多买受人的追捧。可是，法院通过司法拍卖、变卖的产业上通常存在抵押权或者查封，甚至数个抵押权划分属于差别的抵押权人，查封分为首封和轮候查封，这些首封和轮候查封划分由差别法院作出也很是普遍。
微信民众号 “执法熊说”提醒，实践中，通常的不动产买卖，如果不动产上存在抵押权等担保物权或者法院的查封，不动产挂号部门不予管理过户挂号，除非打消不动产挂号簿上的抵押和查封。所以，在通常的不动产买卖中，买受人一定要审慎，先到不动产挂号部门观察所买的产业上是否存在抵押和查封，省得付完钱后无法管理过户手续。
通过法院司法拍卖、变卖法式处置的产业具有特殊性，产业上存在的抵押和查封是否影响管理过户手续呢？微信民众号“执法熊说”提醒，实践中存在众多乱象，通常存在如下情况： 1、不受影响，只要买受人持拍卖法院出具的成交裁定书和协助执行通知书，便可管理过户手续。2、不受影响，但需要拍卖法院指派两名事情人员持有效证件、成交裁定书和协助执行通知书才可管理过户手续，仅有买受人持成交裁定书和协助执行通知书不予管理。实践中存在拍卖法院以第一种情形为由，拒绝协助执行的情形。3、受影响，部门不动产挂号部门要求排除原产业上的抵押和查封才可以管理过户挂号。
这种情况对买受人来说风险较大，尤其抵押权划分属于差别抵押权人，首封和轮候查封划分由差别法院作出，如果遇到抵押权人或者轮候查封法院不予配合的情形，或者拍法法院与不动产挂号部门存在分歧，买受人管理过户挂号会存在众多障碍，不管这种情形是否正当，但买受人的救援门路会是漫长而曲折的。那么，针对上述乱象，执法是如何划定的呢？ 1、司法拍卖、变卖产业上的抵押权不影响管理过户挂号 《物权法》第28条、《民事诉讼法司法解释》第493条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》第29条，拍卖成交或者依法定法式裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。通过司法拍卖或者变卖取得的产业，在执法上，买受人自取得拍卖成交裁定或者抵债裁定而取得物权，管理过户挂号权利确认。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》第31条“拍卖产业上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人尚有约定的除外。”该条明确划定法院司法拍卖标的物上原有担保物权因拍卖而消灭，原抵押权已经消灭不影响买受人管理过户挂号手续。2、司法拍卖、变卖产业上的查封不影响管理过户挂号 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产业的划定》第30条“查封、扣押、冻结的产业已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
”该条明确划定司法拍卖标的上的查封效力因产业被执行拍卖、变卖或者抵债而灭失，不影响管理过户挂号。《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(2007年9月11日 法函[2007]100号)划定，“人民法院对已查封、扣押、冻结的产业举行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行排除该产业上的查封、扣押、冻结，可直接举行处分，有关单元应当协助管理有关产业权证照转移手续。”该最高院的批复和最高院的解读，均讲明拍卖标的物上无论是首封还是轮候查封，人民法院无需先行排除该产业上的查封，有关单元均应当协助管理有关产业权证照转移手续。关于法院司法拍卖、变卖产业上的抵押和查封是否影响买受人管理过户手续，执法划定已经明确，可是每小我私家心中都有一个汉姆雷特，实践中因对执法的明白和执行等不统一而导致过户条件不统一，擅长执行中权利掩护的“执法熊说”提醒买受人在竞买前审慎看待，到法院和相关部门相识清楚后再决议是否竞买。
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